La Loi ELAN bientôt promulgée – présentation du bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé (….)  à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique (..), en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Le Conseil Constitutionnel vient de valider pour l’essentiel les dispositions de la loi ELAN. Après sa promulgation, les dispositions concernant ce bail seront intégrées dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux articles 25-12 à 25-18 inclus de ladite loi.

Il vient palier le manque de souplesse du bail en location meublée classique et son inadaptation aux populations visées dans la définition ci-dessus :

-       Jusqu’à présent la durée minimale est de 9 mois pour les baux en location meublé pour étudiants (pas toujours en phase avec la durée de leur cycle d’étude) et d’un an pour les autres baux en meublé,

-       Jusqu’à présent pour les baux en location meublée, le bailleur peut demander 2 mois de dépôt de garantie, …

Quelles sont les principales caractéristiques de ce bail mobilité ?

-       Ce bail étant destiné à des catégories particulières de locataires, le contrat de bail devra mentionner dans sa rédaction le motif justifiant du bail mobilité : formation professionnelle, études supérieures…. Il s’agira d’une simple déclaration du locataire sans justification particulière à produire,

-       En cas de colocation entre plusieurs locataires, il n’y aura pas de clause de solidarité entre eux,

-       la durée du bail est fixée librement pour une durée entre un et dix mois. Comme pour tous les autres baux en location meublée, le locataire pourra donner congé à tout moment moyennant un préavis d’un mois,

Il ne sera jamais renouvelable afin que ce bail mobilité ne soit pas un moyen pour les bailleurs de contourner les règles plus contraignantes des autres baux visés par la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, si la durée du bail mobilité initial est inférieure à dix mois, les parties pourront une fois au cours de bail en modifier la durée sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois (2ème alinéa de l’article 25-14 à créer),

-       Le loyer sera plafonné au loyer du locataire précédent en « zone tendue »,

-       Aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé du locataire. Une mention du bail mobilité devra rappeler en termes clairs cette absence de dépôt de garantie.

-       En contrepartie, c’est la garantie VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi) qui assurera le paiement du loyer. Cette garantie pourra également être actionnée par les bailleurs pour les réparations locatives et les dégradations en fin de bail. On le rappelle : VISALE est un système de caution gratuite accordée par Action Logement couvrant les impayés dans la limite d’un loyer mensuel de 1.500€ en Ile-de-France, 1.300€ en Province et 800€ pour un étudiant.

-       Toujours dans un esprit de souplesse, les charges locatives de ce bail mobilité seront « au forfait » (article 25-18 à créer de la loi du 6 juillet 1989) sans aucune régularisation ultérieure.  La loi a prévu un garde-fou : le montant du forfait « ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait. »