Copropriété: une marquise installée pour protéger son balcon des intempéries est privative

L’état descriptif de division-règlement de copropriété définit les parties privatives et les parties communes de l’ensemble immobilier.

Dans le silence de celui-ci ou quand il est ambigu, on se rapporte aux critères des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 en recherchant si la partie d’immeuble en cause est affectée à l’utilité de tous les copropriétaires ou à l’usage exclusif d’un seul.

Les articles 2 et 3 disposent :

Article 2

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Article 3 

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

-tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

-le droit d'affichage sur les parties communes ;

-le droit de construire afférent aux parties communes.

 Les faits étaient les suivants:

Postérieurement au règlement de copropriété, une marquise a été créée au-dessus du balcon d’un appartement. Des travaux de réparation sont réalisés sur cette marquise et le copropriétaire en demande le remboursement à la copropriété, considérant que cette marquise est une partie commune.

Sa demande est rejetée par la Cour d’Appel, la Cour de Cassation confirme.

La cour d’appel, ayant relevé qu’il ne s’agissait pas d’un élément de gros-œuvre et constaté que l’auvent, implanté au droit d’un seul balcon pour le protéger des intempéries et non pour assurer une quelconque étanchéité, n’avait d’utilité que pour le propriétaire de ce balcon, a pu retenir que la marquise, bien que fixée au mur extérieur, n’était pas une partie commune.