IImpôt sur la plus-value : Exonération au titre de la résidence principale quand le propriétaire a quitté les lieux au jour de la cession

« Pour comprendre » :

L’article 150 U du Code Général des Impôts relatif au champ d’application en matière d’impôt sur les plus-values dispose que

I. – (…), les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.

Ces dispositions s'appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l'article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits.

II. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :

1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;

La doctrine de l’administration fiscale admet pas moins de SIX assouplissements à cette règle de la résidence principale au jour de la cession dont les trois plus répandus sont :

-       à certaines conditions, le bien occupé par le futur acquéreur,

-       à certains conditions, l’immeuble cédé par des époux séparés ou divorcés, par des concubins séparés ou par des partenaires ayant rompu un PACS,

-       l’immeuble occupé jusqu’à sa mise en vente (c’est ce cas qu’a eu à juger la Cour Administrative d’Appel de Nancy très récemment),

Pour ce dernier cas, voici la position de l’administration fiscale en la matière :

« Il est admis, lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, que l'exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.

Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

En tout état de cause, lorsque le délai excède la durée normale de vente, le seul fait que l'immeuble ait été mis en vente n'est pas considéré comme de nature à justifier l'exonération de la plus-value, notamment s'il apparaît que le prix demandé ne correspond pas aux prix pratiqués sur le marché immobilier local. »

La Cour d’Appel de Nancy vient rappeler les conditions précises de diligences du cédant pour bénéficier de l’exonération pour un immeuble occupé jusqu’à sa mise en vente.

Rappel des faits :

M. X a été imposé au titre de la plus-value de cession réalisée lors de la vente de sa maison signée le 23 août 2012 alors que son déménagement date du 31 décembre 2008.

Il conteste l’imposition et sa demande est rejetée par le tribunal en première instance. Il fait appel de la décision.

La Cour d’Appel constate en l’espèce que M. X

-       a déménagé le 31 décembre 2008,

-       il n’a apposé une pancarte publicitaire de vente que le 7 mars 2010, 

-       il n’a signé le premier mandat de mise en vente avec une agence immobilière que le 3 mars 2011,

-       il a tardé (octobre 2010) à ajuster son prix de vente initial, manifestement surévalué au regard du prix de vente définitif.

La Cour constate ainsi que l’intention réelle du contribuable de vendre son bien au jour de son déménagement ne peut ainsi être établie.

Elle en déduit que c’était à bon droit que l’administration avait refusé à M.X le bénéfice de l’exonération prévue par l’article 150 U-II-1° du CGI.